Reforma de Apartamento: O Que Considerar Antes de Começar

Reformar apartamento tem restrições que casa não tem. Você compartilha estrutura, prumada e paredes com outras unidades, e a obra depende de autorização de quem administra o prédio. Ignorar isso é o caminho mais rápido para ter a obra embargada com material já comprado.

A lista abaixo é o que vale conferir antes de decidir qualquer coisa.

O que a convenção do condomínio determina

Cada prédio tem regra própria, e ela costuma tratar de cinco pontos. Vale pedir a convenção e o regimento interno por escrito antes de projetar.

• Horário permitido para obra, normalmente em dias úteis com intervalo de almoço, e proibição em fim de semana.
• Exigência de documento técnico, com responsabilidade técnica de profissional habilitado para liberar a obra.
• Uso de elevador, com regras de proteção, horário de carga e às vezes taxa.
• Restrição de alteração de fachada, incluindo cor de esquadria, tipo de persiana, fechamento de sacada e posição de condensadora.
• Caução ou seguro, exigido por parte dos condomínios para cobrir dano em área comum.

O item da fachada pega muita gente de surpresa. Fechar a varanda com vidro e trocar a cor da esquadria costumam depender de aprovação em assembleia, porque alteram a aparência externa do prédio inteiro. Em prédio novo, é comum haver um padrão já definido de modelo e cor, e a obra fora desse padrão pode ser cobrada de volta ao estado original, com o custo da desinstalação por sua conta.

Prumada, laje e o que não se mexe

Três elementos do apartamento têm restrição física, e não é questão de regra, é de construção.

Prumada hidráulica. É o conjunto vertical de tubos que atende todos os andares. A posição do vaso sanitário depende dela, porque o esgoto precisa de caimento até o tubo de queda. Mover o vaso mais de um metro do ponto original quase sempre exige elevar o piso do banheiro para garantir a inclinação, e isso muda a altura da soleira e da porta.

Laje. Não se rasga laje para passar tubulação, porque ali estão a armadura estrutural e, no forro do vizinho de baixo, o acabamento dele. Instalação nova corre pelo forro rebaixado do seu apartamento ou pelo contrapiso, dentro do limite de espessura.

Paredes estruturais. Em prédio de alvenaria estrutural, boa parte das paredes internas é portante e não pode sair. Em prédio de estrutura de concreto, o que sustenta são pilares e vigas, e as paredes internas costumam ser de vedação. Descobrir em qual caso você está é o primeiro passo, e a planta original do prédio é a fonte.

Essas três verificações são exatamente o tipo de coisa que exige responsável técnico, como detalhado em projeto para reforma.

Ruído, vizinho e convivência

O lado humano da reforma de apartamento define se a obra corre tranquila ou sob reclamação constante.

Avise os vizinhos antes, de preferência por escrito no mural e pessoalmente nos apartamentos vizinhos, de cima e de baixo. Informe a data de início, a duração prevista e quais semanas terão serviço ruidoso, como demolição e furação. Vizinho avisado reclama muito menos que vizinho surpreendido.

Concentre os serviços de mais ruído no começo e em bloco, em vez de espalhar furação ao longo de dois meses. É a mesma quantidade de barulho em menos dias, e a percepção muda completamente. Se houver morador que trabalha em casa no andar de baixo, vale combinar diretamente com ele os horários dos dias mais pesados.

Combine com o prestador a limpeza diária da área comum no caminho entre o elevador e a sua porta. Poeira em corredor é a reclamação mais comum, e é a mais fácil de evitar. Lona no piso do trajeto e um pano úmido no fim do dia resolvem, e custam quase nada perto do desgaste de uma reclamação formal na administração.

Combine também o horário de chegada dos prestadores com a portaria. Prédio que exige cadastro prévio de prestador e entrada por área de serviço perde a primeira hora do dia se ninguém organizou isso antes. Entregue a lista de nomes com antecedência e atualize sempre que trocar de equipe.

O que muda no projeto de apartamento

Projetar apartamento exige considerar algumas coisas que em casa não aparecem.

O pé direito costuma ser mais baixo, o que limita quanto de forro rebaixado dá para usar. Cada centímetro de rebaixo consome altura livre, e forro em ambiente com pé direito de 2,50 m pede solução pontual, em sancas e faixas, em vez de rebaixo geral.

A ventilação depende das aberturas existentes, que não mudam. Isso torna o projeto de exaustão de banheiro e de cozinha mais importante, especialmente em planta onde o banheiro não tem janela.

E a carga elétrica do apartamento é limitada pelo que o prédio prevê para cada unidade. Somar cooktop de indução, forno, micro-ondas, ar condicionado e chuveiro elétrico pode passar do disponível, e é uma conta a fazer antes de comprar os equipamentos, não depois.

A posição da condensadora de ar condicionado é outro item que o projeto precisa resolver cedo. Muitos prédios têm local pré-definido em sacada ou em nicho de fachada, e a distância entre esse ponto e a evaporadora determina se a instalação é simples ou se precisa de tubulação aparente atravessando o ambiente. Definir isso junto com o forro evita a solução improvisada depois.

Por último, considere o armazenamento. Apartamento costuma não ter despensa, garagem utilizável nem área externa, e tudo o que a casa guarda em outros lugares precisa caber ali dentro. Aspirador, escada, mala, ferramenta e material de limpeza ocupam volume real, e projeto que esquece disso entrega um apartamento bonito e cheio de coisa sem lugar depois de três meses.

No Arquiteto Agora essas checagens entram na conversa inicial, e o projeto já sai considerando a restrição real do seu prédio. Para entender a sequência da obra, veja ordem das etapas de uma reforma, e para não repetir problema conhecido, erros comuns de reforma sem arquiteto.

Perguntas frequentes

Posso mudar o banheiro de lugar no apartamento?

Mover o vaso depende da distância até a prumada, porque o esgoto precisa de caimento. Deslocamentos pequenos costumam ser viáveis, e distâncias maiores normalmente exigem elevar o piso do banheiro, o que altera soleira e porta.

O condomínio pode impedir a minha reforma?

Pode barrar obra que não cumpra a convenção, que altere fachada sem aprovação ou que não apresente a documentação técnica exigida. Por isso a leitura da convenção vem antes do projeto, e não depois da contratação da mão de obra.

Preciso de responsável técnico para reforma interna simples?

Para pintura e troca de acabamento normalmente não. Para alteração de alvenaria, de instalação hidráulica ou de elétrica, a maioria dos condomínios exige documento com responsabilidade técnica antes de liberar a obra.

Conclusão

Reforma de apartamento começa lendo a convenção, identificando prumada e paredes estruturais e avisando os vizinhos. Pé direito, ventilação e carga elétrica são as restrições que mais mudam o projeto. Fale com um arquiteto do Arquiteto Agora e receba uma proposta.